miércoles , junio 19 2019
Home / 2 Columnas / La burbuja inmobiliaria mexicana

La burbuja inmobiliaria mexicana

Durante 15 años, los precios de los inmuebles en México han subido de manera constante, hasta llegar a niveles que ya rebasaron los niveles racionales del mercado, por lo que es necesario pregunt...

Calificadoras vs AMLO

Durante 15 años, los precios de los inmuebles en México han subido de manera constante, hasta llegar a niveles que ya rebasaron los niveles racionales del mercado, por lo que es necesario preguntarnos si los inmuebles seguirán subiendo de precio, o si como sucedió en Estados Unidos al estallar su burbuja inmobiliaria más reciente en el 2009, los precios de los inmuebles en México también caerán de forma abrupta

En primer lugar, es fundamental señalar que existe un gran mito acerca de que los precios de los inmuebles nunca bajan de precio. Lo anterior es completamente falso. Como cualquier producto, hay años en que suben de precio, hay años en que se estancan de precio y hay años en que bajan de precio. Y no es lo mismo un Estado de la República que otro, ni tampoco es lo mismo, las casas de interés social que los departamentos de clase media o las grandes residencias

En Estados Unidos por ejemplo, a finales del 2016, los precios de las propiedades salvo 5 ciudades en todo Estados Unidos, en el resto, los precios promedios de la vivienda, se encuentran por debajo de como estaban en el verano del 2008, antes de que estallara su burbuja. Es decir, casi han pasado 10 años y sus precios no se han recuperado. No hay duda: los precios de los inmuebles, aún en Estados Unidos, pero lo mismo podemos decir de Francia, Italia, España, suben y bajan de precio con el paso de los años

En México los precios de las casas en Cuernavaca están deprimidos por decir lo menos, en Acapulco no se diga, en Chilpancingo igual, pero también en Matamoros, Veracruz, Ciudad Juárez, ciertas zonas de Tijuana incluso. Todas aquéllas ciudades donde las bandas del narcotráfico pelean entre sí y piden derecho de piso, han provocado el cierre masivo de negocios y por ende, la caída en el precio de las viviendas de ciudadanos que deciden venderlo todo y huir de esa ciudad o colonia específica. Hace 15 años era una gran oportunidad comprar una propiedad en Cuernavaca o en Acapulco por ejemplo. Hoy están en remate con grandes pérdidas para sus dueños, y aun así, hay pocas operaciones de compra venta de inmuebles

¿Estamos en una burbuja?

La respuesta es sí. La fórmula para saber si un inmueble está sobre valorado, es simple. Obtenga el precio de mercado, supongamos un departamento en la Ciudad de México de 100 metros nuevo, que vale 5 millones de pesos, y se renta en 20,000 pesos, y al año obtendríamos 240,000 pesos, es decir, que su rendimiento es de 4.80% anual, a lo que se debe descontar predial, depreciación, mantenimiento, etc. La tasa de Cetes, que es lo que podemos comparar, es de 6.50%, es decir que por 5 millones de pesos, el banco nos daría 325,000 pesos, es decir 85,000 pesos más que si rentamos el inmueble. Conviene en consecuencia en este momento, tener el dinero en el banco y el inmueble analizado, está sobre valorado

Cuando un inmueble en renta, nos da menos, que lo que nos da el banco, entonces sin lugar a dudas, estamos en una burbuja inmobiliaria, porque las personas, prefieren comprar un departamento y rentarlo, frente a obtener más dinero en el banco sin problemas. Es lo que se llama un “mercado irracional”

¿Todos los inmuebles están sobre valorados?

La respuesta es no. Cada inmueble tiene un valor comercial diferente y cada inmueble tiene ingresos por renta diferentes. Pero como todos los inmuebles se compran y se venden con dinero, la fórmula de ver cuánto deja el Banco por esa inversión, frente a cuanto obtiene el inversionista por lo que renta, es la misma. Si por rentas se obtiene al 10 de mayo del 2017 más del 6.50%, el inmueble no está sobrevalorado, si se obtiene menos del 6.50%, entonces el inmueble está sobrevalorado

¿Cómo llegamos a esta burbuja?

Llevamos 15 años suponiendo que si construimos en un terreno que antes era una casa, 8 departamentos por decir algo, el mercado nos va a comprar esos inmuebles, cada vez a un precio mayor

Lo anterior era cierto, cuando la tasa de Cetes en México, todavía hasta el 2015 era de 3.00%. En ese momento, una persona que tenía 5 millones de pesos, compraba un departamento, lo rentaba en 20,000 pesos y obtenía 240,000 pesos anuales de rendimiento, es decir 4.80% frente al 3.00% de los Cetes y era muy lógico comprar ese departamento y rentarlo. Era un “mercado racional”.

Los bajos intereses que pagan los bancos impulsaron la construcción tanto de departamentos, como de oficinas y de centros comerciales, todos buscando que las rentas de los mismos, les dejaran más dinero que la inversión en Cetes en el Banco y durante 15 años, la fórmula funcionó muy bien, a lo que en la Ciudad de México, hay que añadir restricciones para solamente construir edificios de departamentos en el Centro de la Ciudad, lo que encareció esas viviendas, ya que era el único suelo disponible para hacerlas

¿Cómo reventará esta burbuja?

A diferencia de Estados Unidos donde la burbuja literalmente tronó, hubo infinidad de quiebras y las personas dejaron de pagar y perdieron sus inmuebles, en México la situación estimamos será muy diferente

Muchos de los edificios que se construyeron en México, se han levantado con recursos propios de los inversionistas, por lo que no hay presión de los Bancos ni tampoco demandas judiciales de los acreedores, para recibir los pagos originalmente prometidos por los desarrolladores, lo que sí pasó en Estados Unidos y por eso tronó su burbuja de forma abrupta

Muy probablemente los constructores, decidirán esperar el tiempo que sea necesario para terminar de vender sus inmuebles, aunque ello signifique esperar no 2 sino 4 ó 5 años, tiempo durante el cual, los precios de las viviendas permanecerán estancados, es decir ya no subirán

Habrá quien diga, que si los precios no bajan, entonces no hay una burbuja. Lo cierto es que si los precios se estancan, el desarrollador estará perdiendo lo que el Banco le hubiera dado, para el caso actual de México es 6.50 – 7.00% anual, y estará vendiendo cada año, con un precio menor al del año pasado en términos “reales”, es decir, descontando la inflación que se estima en 6.00% para México este año. En 4 años de espera, estamos hablando de una pérdida de 25 – 30% en términos de poder adquisitivo, o si hubiera vendido con un descuento al inicio y hubiera metido su dinero al banco

Mientras Banco de México pueda mantener la inflación bajo control, es decir que la misma no suba de 8.00 – 9-00%, los bancos seguirán prestando, y para evitar lo ocurrido en la crisis de 1994, lo harán a tasa fija, pero cada vez a mayor tasa. Conforme suba la tasa de interés, subirá la tasa hipotecaria

¿Cuánto durará esta situación?

Como hemos visto, todo se reduce a la tasa de interés. Actualmente la tasa de interés está en 6.50% y seguirá subiendo hasta llegar a 7.00% este año y probablemente a 8.00% el próximo año. De ahí no bajará durante el 2018

Una vez que conozcamos los resultados de la elección Presidencial en México del 2018, podemos estimar que podrá suceder con la tasa de interés, si sigue subiendo o se mantiene en 7.50 – 8.00%

Algunas preguntas y respuestas

¿Debo vender mi casa?. Si al vender su casa, Usted obtiene más intereses en el banco que lo que pagaría de renta, debe ser consciente que hoy vive en un inmueble sobre valorado, al que además debe gastar en predial, mantenimiento general, etc., gastos que se evitaría si renta

Es muy válido no querer vender su casa e irse a rentar otra casa. Ya sea porque ama sus recuerdos, o porque el dinero en el banco se lo gastaría en otra cosa, o porque siente que se trata de un patrimonio que le costó mucho trabajo obtener, pero sea consciente de que vive en un inmueble sobrevalorado y que paga mucho por ese lujo.

¿Debo comprar un inmueble para vivir? Regresamos al ejemplo del departamento de 5 millones. Si va a pagar 40,000 pesos mensuales de hipoteca por 4 millones de préstamo y 1 millón de enganche, frente a quedarse con el millón de enganche en el banco y pagar una renta de 20,000 pesos por el mismo inmueble, la recomendación es rentar por unos años, tal vez 4 ó 5 años hasta que la renta, sea similar a la hipoteca, además con el paso de los años, habrá ahorrado mucho dinero que no pagó en hipoteca

¿Debo vender? Es un muy buen momento para vender, estamos en el pico de los precios de vivienda en muchas zonas, donde lo que obtendría por rentar el inmueble es muy poco frente a lo que obtendría en el banco por ese dinero

Perspectivas:
Estamos viviendo una burbuja inmobiliaria en México. No tronará ni generará una crisis como la del 2008 en Estados Unidos, pero si hará que los precios se estanquen un par de años

Carlos López Jones
Editor en Jefe
Tendencias Económicas y Financieras
Comentarios: Twitter @Carloslopezjone

About Carlos López Jones

2 comments

  1. Tus comentarios son interesantes pero sobre simplificados. No estas tomando en cuenta que no solo es el dinero que obtienes por rentar el inmueble lo importante, sino la plusvalía que va ganar si continuan subiendo los precios de las viviendas. Por lo que si ademas de la renta un inmueble de 1,000,000 de pesos vale en un par de años 1,150,000, por el aumento de precio en la vivienda, has ganado lo de la renta mas el 15% del incremento de precio. cosa que no pasara con los cetes.

    • No daniel estas mal si ya estas en un tope estas especulando a que suba pero si ya no sube vas a tener ..
      -15 % y menos la diferencia que te da los bonos y lo aue no tomas tu en cuenta es el interes compuesto que podria ser un tipo de plusvalia !!!!! Y ademas que tienes liquidez segura si no rentas o te deja de pagar los inqulinos estas perdiendo .

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

For security, use of Google's reCAPTCHA service is required which is subject to the Google Privacy Policy and Terms of Use.

I agree to these terms.

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.